[摘要] 三四线城市房价上涨背后“危机隐现”？
4月26日，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心项目组联合发布的2018年4月《中国住房市场发展月度分析报告》以下简称《分析报告》显示，短期看，一二线城市中房价下降或稳定的城市个数增多；三四线城市房价仍将继续惯性上涨，但涨速将有所下降。
这份《分析报告》指出，各地住房市场涨多跌少。除了2016年来波房价上涨城市如南京、合肥、天津、厦门、石家庄、廊坊等还在下跌外，其它城市大都在上涨，西安、青岛等部分热点城市仍处于房价快速上涨区间。
应该说，社科院新出炉的这份报告与我们之前的观点有很多的相近之处。但是我们要先分析一下，我国三四线城市的房价为何会出现快速上涨？
首先，一二线城市受到房地产调控，投机者都跑到三四线城市炒房。三四线城市之前要去库存，所以很少受到房地产调控的影响。再说，很多三四线城市之前也存在价格的洼地，这让投机炒作有了很大的想象空间。
再者，农民工返乡需求。季度恰逢春节等其他节假日，是农民工返乡的季节。很多人在一二线城市打工，根本买不起高房价，而返乡之后，看到家乡这边的三四线城市房价正在上涨，害怕自己以后连家乡周边的中小城市的房价也买不起。
最后，三四线城市近年来一直在进行棚户区改造货币化安置，本来居民住在棚户区里面，对购置新房没啥需求。但是地方政府要拿棚户区这块地，于是通过国开行拿到抵押贷款，发给了棚户区的居民。这样一来，棚户区居民手里面一下有大量资金，随着这批刚需的入市房价开始扶遥直上。
对于社科院的这份报告，我们也比较赞同短期之内中国三四线城市房价还有继续上涨的动能。从数据看，无论是环比，还是同比，三四线城市房价上涨的势头正在越来越衰弱，所以在下半年三四线城市就会出现调整，所以对于投资者来说，未来国内外不确定因素较大，投资三四线城市要谨慎。
，房地产调控政策已经由一二线城市向三四线城市蔓延，限购、限售的城市继续增加。大连本市户籍2套以上限购；沈阳在3个热点区域实行限购；青岛将限购范围扩大至青岛户籍居民家庭，并将限售期限从2年提高至5年；海南省在已出台限购政策的基础上，实施全域限购；
很显然，之前三四线城市的房价上涨是为了去库存，放松了对房地产的调控，让投机资金有机可乘，而现在去库存已基本结束，马上可以加大房地产调控的力度，而且很多三四线城市由原来的“因城施策”，变为“因区调控”，这样会更有针对性的对各个区域内的楼市进行调控。
第二，房贷利率的上涨，可以对于三四线城市房价上涨进行遏制。数据显示2018年3月首套房贷款平均利率为5.51%，相当于基准利率1.124倍，环比2月上升0.92%，同比去年3月首套房贷款平均利率4.46%上升23.54%。尽管房贷利率有所攀升，但目前的房贷利率仍处于近10年来的相对低点。
对此，我们认为，自从去年下半年以来，各地频繁上调房贷利率，而且未来利率还有很大的上涨空间。以后房贷超过历史7%的可能性不能排除。当房贷利率上涨已经成为趋势后，到三四线城市投机炒房的群体将会选择退出。从目前看三四线城市70%的购房者是投机性购房群体。
第三，棚户区改造货币化安置或将发生变化。原因很简单，棚改居民又拿着货币安置款又去附近购房，这样会不断推高当地房价。为了能够支付货币化安置款，地方政府又要不断向银行贷出更多的资金，这样的安置模式是难以长期持续的。而想寄希望于民间资本，但民间资本对此事积极性并不高。
对此，我们觉得棚户区改造对口安置的办法还是比较好的。对于棚户区居民来说，政府提供几个地方的房源任凭选择，这样对于政府的去库存也有利。如果继续实行货币化安置，前面的棚改居民进一步推高房价，而地方政府又要向银行借出更多的资金来支付安置款。这样下去，何时是个头呢？
三四线城市房价短期内还有一些上涨的动能，但后续随着房地产调控政策转向三四线城市，特别是一些城市规定购房后限售期限是五年，这无疑对近期恶炒三四线城市房地产的资金是重大利空。所以，对于投资者来说中长期的三四线城市房地产风险较大，千万别被限售令禁锢在中小城市里，因为五年之后的房地产局势，谁也不好说。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
